Hyresavtal för kontorslokaler sägs upp titt som tätt, men vilka rättigheter har man som hyresgäst enligt det så kallade indirekta besittningsskyddet?
Enligt svensk lag har man som lokalhyresgäst i normalfallet så kallat indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat minst nio månader. Detta innebär att hyresgästen kan ha rätt till ersättning från hyresvärden om hyresavtalet sägs upp eller om villkoren ändras på ett sådant sätt att hyresgästen måste flytta och denna villkorsförändring inte anses befogad (exempelvis om hyreskostnaderna för förlängning förändras på ett icke-marknadsmässigt sätt). Hyresgästen kan även ha rätt till (skäligt) uppskov med avflyttning.
Om fastigheten där lokalen är belägen ska rivas kan hyresvärden välja att erbjuda hyresgästen en likvärdig lokal istället för att kompensera hyresgästen ekonomiskt.
Hyresgästen och hyresvärden kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet, detta ska ske i en separat skriftlig handling. Om det upprättas inom nio månader från det att hyresavtalet ingåtts gäller det endast om hyresnämnden har godkänt det.
Hyresnämnden behöver dock inte godkänna avsägelse av besittningsskydd för hyresavtal som löper max fem år och där hyresvärden avser att använda lokalerna på egen hand efter att hyresavtalet löpt ut eller där hyresförhållandet mellan hyresvärden och fastighetsägaren löper ut om det är fråga om en andrahandsuthyrning.
Det är normalt att man avtalar bort besittningsskyddet när man hyr kontor i andrahand, till exempel genom ett kontorshotell eller via ett företag som har egen verksamhet i lokalerna.
På vilka grunder får hyresvärden säga upp en hyresgäst trots besittningsskyddet? Om du missköter dina åtaganden enligt hyresavtalet eller om du missköter lokalen som sådan kan avtalet givetvis brytas.
Men det finns även en mer luddig formulering kring “befogad anledning att vägra förlängning” som ibland åberopas av hyresvärdar för att säga upp hyresavtal utan kompensation. Denna har karaktären av en generalklausul vilket innebär att det i stort är överlämnad till rättstillämpningen att tolka vad detta innebär. Av lagtexten framgår att det ska vara sakligt grundat.
En hyresgäst som inte vill flytta trots uppsägning har två månader på sig att meddela till hyresnämnden att man bestrider beslutet.
Skulle hyresvärdens vägran att förlänga avtalet anses obefogad har hyresgästen rätt till en så kallad minimiersättning. En minimiersättning utgörs av en årshyra
Letar du efter ett kontor i Stockholm, på workaround hittar du hundratals alternativ.