Letar du efter en kontorslokal i Stockholm? Workaround

Vad ska jag tänka på när jag ingår hyresavtal för en kontorslokal?

När man ingår ett avtal för hyra av en kontorslokal är det oftast mer prio att komma igång i de nya lokalerna än att lusläsa kontrakt. Därför har vi sammanställt en kortfattad guide som tar upp de viktigaste sakerna du ska tänka på när du förhandlar.

När du hyr eller hyr ut en kontorslokal regleras delar av hyresförhållandet i lagtext (hyreslagen), för andra delar råder så kallad avtalsfrihet vilket innebär att det som avtalas mellan parterna blir bindande. Det finns generellt sett ganska stora friheter för parterna att fritt avtala om innehållet i avtalet.

Vad anses vara marknadsmässig hyra?
Grundprincipen är att den hyra som hyresgästen och hyresvärden kommer överens om gäller. Denna hyra ska dock anses som skälig utifrån marknadshyran i området. Vid beaktande av skälighet tar man hänsyn till sådant som skick, läge, storlek och modernitetsgrad. Hyresgästen kan utkräva skadestånd av hyresvärden om hyresnivån skulle bedömas som oskälig. Detta avgörs av prövning i hyresnämnden.

Vad gäller kring uppsägningstider?
Detta regleras delvis i hyreslagen. Hyresgästen kan avtala om bättre villkor än vad som anges i hyreslagen medan hyresvärden är bunden vid de minimiregler som är fastställda i hyreslagen. När du ingår ett tidsbestämt hyresavtal för en kontorslokal gäller att:

  • Lokalen måste sägas upp tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader
  • Lokalen måste sägas upp nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader (om ni inte avtalat om något annat).

Skiljer det sig åt om avtalet löper på obestämd tid?
När du ingår ett avtal på obestämd tid gäller att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från
uppsägningen om du inte avtalat om något annat i ditt hyresavtal. Notera att ovan regler gäller för hyresförhållanden avseende hela lokaler (och inte för del av lokal).

Vad gäller kring deposition?
Hyresvärden har rätt att kräva deposition. Det är inte ovanligt att hyresvärden kräver en deposition som motsvarar längden på uppsägningstiden, det vill säga att vid tre månaders avtalad uppsägningstid ska hyresgästen betala tre extra månadshyror i deposition för att skydda hyresvärden från risk vid utebliven hyresbetalning.

Hur lång kontraktstid är normalt att ingå?
Detta beror lite grann på vilken typ av hyresförhållande du ingår. Vid förstahandshyra ingår man normalt minst ett treårigt avtal, vid övertagande av förstahandskontrakt löper detta normalt kontraktstiden ut. Vid andrahandsuthyrning blir det allt vanligare att man tecknar rullande avtal med exempelvis tre eller sex månaders löptid (och uppsägningstid). För hyresgäster som vet med sig att de har behov av kontorslokalen under längre tid finns det oftast möjlighet att få bättre månadskostnader mot en längre bindningstid.

Vad gäller kring bankgaranti?
I vissa fall kan hyresvärden kräva en extra säkerhet för att ingå hyresavtal med en hyresgäst, till exempel om företaget är nystartat eller på något annat sätt upplevs som en mer riskfylld avtalspart. En bankgaranti är en försäkring som bestäms till ett antal månadshyresbelopp, exempelvis sex månader.

Letar du efter en kontorslokal i Stockholm? Workaround har hundratals lediga objekt.

Erica